Можно ли за материнский капитал купить дом или дачу? Как оформить покупку/продажу жилья под семейный капитал? Как купить за мат капитал дом в деревне?
Приветствуем постоянных читателей сайта ХитёрБобёр.ru и тех, кто посетил наш портал впервые. Эксперт сайта Эдуард Стембольский снова на связи.
Мы продолжаем цикл статей, посвященных материнскому капиталу. Тема этой публикации – покупка дома (дачи или другого частного жилья) под материнский капитал.
Итак, начнём!
1. Покупка дома или дачи за материнский капитал - условия сделки и выгоды
Материнский капитал (МК) – способ государственной поддержки семей с двумя и более детьми. Программа работает с 2007 года: за это время несколько раз произошла индексация суммы капитала – с 250 000 размер государственных дотаций вырос до 450 000.
Сертификат на МК выдаётся однократно. Потратить обеспеченные им средства можно после достижения ребенком возраста 3 лет. В некоторых случаях разрешается воспользоваться деньгами до достижения этого возраста.
Все финансовые транзакции, связанные с МК, контролирует и осуществляет Пенсионный Фонд России. Эта организация принимает решения о выдаче денег на указанные родителями цели и занимается юридической чистотой сделок с маткапиталом.
По данным ПФР, самое актуальное направление использования семейного капитала – улучшение условий жилья. Деньги можно потратить на покупку квартиры или дома, погашение кредита или ипотеки, строительство и реконструкцию жилья.
Все подробности о программе государственного финансирования семей с 2 и более детьми в статье « ».
Тема этой публикации – покупка дома на средства маткапитала. Суммы в 450 тыс. руб. вряд ли будет достаточно для приобретения полноценного жилья, поэтому наряду с государственными деньгами родителям придётся использовать собственные накопления.
Материнский капитал может стать своего рода базой или фундаментом для приобретения недвижимости.
С помощью государственных средств можно оплатить:
- первоначальный взнос при покупке квартиры или дома в кредит;
- долг и проценты по нему по ипотеке;
- единовременную покупку жилья (с добавлением собственных денег при необходимости).
Материнский капитал поможет в случае, если банки не выдают семьям кредит на жильё ввиду нехватки денег на первичный взнос или по причине недостаточного уровня доходов. Сертификат на маткапитал становится своего рода рычагом, с помощью которого можно сдвинуть дело покупки дома с мертвой точки.
Следует заметить, что далеко не все кредитные организации согласны работать с маткапиталом в условиях экономической нестабильности. Оплатить ипотеку или выдать кредит на жильё под сертификат согласны лишь несколько десятков российских банков.
Не всегда и Пенсионный Фонд идёт навстречу обладателям маткапитала, особенно, когда деньги вкладываются не в прямую покупку новых квартир, а в строительство или реконструкцию жилья.
Покупка частного дома под материнские деньги – не самое простое мероприятие, однако и его можно успешно осуществить, если подойти к делу грамотно и обстоятельно.
Покупка дачи под мат капитал
Ещё сложнее будет купить дачу на семейный капитал. По закону такая процедура вряд ли представляется возможной, однако некоторым родителям удаётся добиться представителей ПФР разрешения на данную сделку.
Такая операция становится правомерной, если присвоить дачной постройке статус полноценного жилого дома.
Такой дом обладает следующими качествами:
- он пригоден для постоянного (круглогодичного проживания);
- имеет документы жилого помещения;
- имеет индивидуальный адрес;
- в нём можно прописаться (зарегистрироваться).
Жильё не должно быть ветхим и аварийным. Обязательно наличие коммуникаций, удобств и прочих условий полноценного проживания. Все эти требования справедливы для любого объекта недвижимости, приобретаемого под семейный капитал. Подробнее об этом – в следующем разделе.
Последние новости по теме:
Владимир Путин выступил с инициативой продлить действие материнского капитала до января 2022 года. В рамках реализации Национальной стратегии действий в интересах детей президент предложил сделать выплаты ежемесячными для тех семей, которые в этом нуждаются.
Также Путин заявил, что в качестве дополнительной поддержки российских семей введут ежемесячные выплаты на рождение первенца. В среднем они составят по 10 523 рубля в месяц в 2019 году и в дальнейшем будут расти - в 2020-м они ожидаются на уровне 11 143 рублей.
Ещё одно нововведение - средства маткапитала теперь можно будет тратить не только на образование или улучшение жилищных условий, но и на оплату ухода за детьми дошкольного возраста, начиная с 2 месяцев.
Видео по теме:
2. Требования к объекту недвижимости – можно ли купить дом в сельской местности
По закону далеко не всякий дом может быть рассмотрен как полноценный объект недвижимости. Чтобы удовлетворять условиям программы приобретения жилья под мат капитал, дом должен быть не просто строением с крышей и стенами. Жилище должно обеспечивать максимальный комфорт для владельцев – в первую очередь, для детей.
Основные требования к дому, приобретаемому под семейные деньги:
- расположение на территории РФ;
- статус объекта индивидуального жилищного строительства;
- наличие системы отопления;
- наличие электроснабжения, водопровода и канализации;
- процент изношенности не выше 50%.
Покупка на семейный капитал дома в аварийном состоянии или требующего капитального ремонта запрещена законом.
Ещё одно необходимое условие – земельный участок, на котором расположен дом, тоже должен быть куплен (или взят в аренду).
Важный нюанс
Приобрести землю на средства маткапитала нельзя!
Что касается покупки дома в деревни (в сельской местности), то никаких ограничений на географическое расположение приобретаемого объекта недвижимости нет. Если в населенном пункте можно прописаться, и в нём присутствуют все блага цивилизации, значит купить его за МК вполне возможно.
Каждый вариант приобретения жилья на средства господдержки обсуждается индивидуально с сотрудниками Пенсионного Фонда. В идеале именно они должны предоставлять родителям исчерпывающую информацию по всем вопросам относительно распоряжения сертификатом.
Однако на деле договориться с представителями Фонда удаётся не всегда, поэтому лучше привлекать дипломированных специалистов в области социальных пособий и при их непосредственном участии разрабатывать индивидуальную стратегию покупки жилья.
3. Как оформить сделку купли-продажи жилья под материнский капитал
Поскольку получить наличными средства маткапитала не представляется возможным, владельцам сертификата доступны только банковские транзакции – безналичные перечисления средств на счет продавца.
Выбирая объект недвижимости для приобретения в собственность, следует сразу обговаривать с владельцами особенности сделки. Не каждый хозяин дома согласиться на операции с материнским капиталом.
Факт
Большинству людей такие сделки представляются хлопотными и сомнительными, поскольку их знания о маткапитале ограничиваются общими сведениями. Люди, которые никогда не имели дел с сертификатами, считают, что у них будут трудности с обналичиванием средств в будущем и вообще предпочитают «живые» деньги.
Вам придётся или найти финансово грамотного продавца, или убедить его, что никаких трудностей с перечисленными Пенсионным Фондом деньгами у них не будет. Средства государственной поддержки, переведённые на частный банковский счет, сразу приобретают иной статус и распоряжаться ими можно как любыми другими личными финансовыми активами.
Шаг 1. Ищем дом
Большинство сделок купли/продажи дома с помощью материнского капитала заключаются с предыдущими собственниками жилья. То есть главное внимание покупателям необходимо уделять вторичному рынку.
Этому есть простое объяснение – новые дома строятся обычно в частном порядке и по заказу их будущих владельцев. Семьи, желающие купить абсолютно новый дом или приобрести его в ипотеку, вряд ли найдут подходящий объект.
Банки дают кредиты преимущественно под квартиры. Правда, некоторые финансовые организации предлагают своим клиентам эксклюзивные варианты и в виде исключения выдают ссуду под коттеджи.
Обычно такие предложения – результат сотрудничества банковских организаций со строительными фирмами, которые строят новые пригородные посёлки с современными домами из бруса, а также каркасного или газобетонного типа.
Объекты сдаются строительными фирмами под ключ и строятся до стадии внутренней отделки. При этом банки выдают ссуды на такие сделки с выгодными комиссионными.
Единственный минус – общая стоимость такого дома чуть больше, чем на рынке, но зато семья получает в пожизненное владение качественное и долговечное жильё.
Вполне возможно, что молодой семье удастся найти такой вариант, но чаще всего владельцам сертификата приходится выбирать дома на вторичном рынке. Благо, выбор подходящих объектов недвижимости, особенно в крупных городах, достаточно богатый.
Если вам понравится дом в садоводческом хозяйстве, то такой вариант тоже подойдёт, поскольку сегодня на территории садового участка можно прописаться. Скорее всего, разрешение на использование капитала Пенсионный Фонд вам выдаст.
Но не забывайте, что дом не должен быть самовольной постройкой без документов и статуса жилого строения. Он должен быть полноценным хозяйственным объектом и соответствовать всем требованиями, о которых говорилось в предыдущем разделе.
Шаг 2. Оформляем в собственность земельный участок
Купить дом, не приобретя во владение землю, на которой он стоит, не получится. В крайнем случае, можно взять эту территорию в аренду на 100 лет и она будет считаться практически вашей. Землю можно также унаследовать от родственников и родителей.
Это важный пункт процедуры и забывать о нём не следует. Учтите, что приобрести землю на средства маткапитала не получится. Так что эту статью расходов вам придётся полностью взять на себя.
Шаг 3. Собираем документы и обращаемся в Пенсионный Фонд за разрешением
Решение о передаче средств на счет продавца недвижимости принимают сотрудники Пенсионного Фонда. Именно к ним нужно обратиться, если вы решали воспользоваться государственной поддержкой для улучшения жилья.
В случае положительного решения ПФР покрывает расходы на приобретение дома (или их часть) и передаёт средства, обеспеченные сертификатом, продавцу жилья.
Какие документы потребуются:
- Заявление от владельца сертификата, написанное по установленной форме (образец можно взять в ПФР).
- Свидетельство о пенсионной страховке.
- Сертификат на маткапитал.
- Копии паспорта и свидетельств о рождении.
- Обязательство об оформлении дома в собственность на всех членов семьи.
- Справку о размерах временно непогашенного долга продавцу дома (если потребуется).
- Свидетельство о браке (или разводе, если таковой имеет место).
- Реквизиты банковского счета, на который переводятся средства.
Пакет документов варьируется в зависимости от индивидуальных нюансов конкретного процесса купли-продажи жилья.
Учтите, что решение по переводу средств (или отказ в такой процедуре) принимается не сразу. Покупателю и продавцу придется ждать 1-2 месяца до «вынесения приговора». Если все документы в порядке и объект недвижимости соответствует требованиям, ПФР даёт добро, и вы переходите к следующему шагу.
Шаг 4. Оформляем сделку
Оформление договора купли/продажи осуществляется согласно установленным правилам. Важный нюанс – владельцами дома становятся в равных долях все члены семьи, включая детей. Это делается на случай развода родителей, лишения их родительских и прочих жизненных обстоятельств.
Оформить дом в общую собственность необходимо в течение 6 мес. после того, как Фонд перечислит продавцу причитающиеся ему средства в полном объёме.
Шаг 5. Переходим во владение домом
Теперь вы владеете домом. Если вы приобрели его в кредит, аккуратно выплачивайте ежемесячные взносы, иначе вам будут начислены штрафы и пени. Если оплата сделана полностью, никаких действий больше не требуется: живите всей семьёй в новом доме и наслаждайтесь комфортом, простором и уединением.
Для наглядности представлю вышеперечисленные шаги в виде сравнительной таблицы
№ Необходимые шаги На что обратить внимание Сколько времени может уйти 1 Поиски дома Искать недвижимость для покупки стоит на вторичном рынке Время не ограничено 2 Оформление в собственность земли Купить землю на маткапитал нельзя 1-2 недели 3 Обращение в Пенсионный Фонд Все документы должны соответствовать установленным нормам 1-2 месяца 4 Оформление договора Недвижимость должна быть распределена на доли между всеми членами семьи несколько дней 5 Владение При дальнейших операциях с недвижимостью следите за корректным оформлением сделок - 4. Покупка дома у родителей (родственников) – особенности и нюансы
Закон позволяет производить коммерческие сделки между лицами, находящимися в родственных связях. Однако если речь идёт о привлечении государственных средств, то на действия граждан, являющихся кровными родственниками, накладываются определенные ограничения.
Мать/отец/бабушка/дедушка не могут продать сыну/дочери/внуку/внучке дом или квартиру за средства мат-капитала. Введение такого запрета обусловлено частыми случаями мошенничества с государственными дотациями.
Сделки между близкими родственниками могут иметь меркантильную цель – обналичивание средств, а не улучшение условий жилья. Поэтому купить квартиру или дом у родной бабушки (или родного дедушки) не получится.
Правда, двоюродные братья и сестры вполне вправе осуществлять такие операции.
5. Подводные камни в покупке жилья через материнский капитал – как избежать обмана
Семейный капитал в 2019 году – солидные деньги, которые, хотя и не являются наличными, всё же привлекают мошенников и любителей поживиться за чужой счет. Чтобы избежать обмана при обращении с маткапиталом, мы советуем вам все сделки с приобретением недвижимости проводить при участии опытного юриста или риэлтора.
Современная государственная политика направлена на повышение рождаемости. Она реализуется при помощи специальных программ, предусматривающих выплату материнского капитала родителям, у которых появился 2 ребенок. В большинстве случаев эти средства используются для улучшения жилищных условий, к примеру, покупки или строительства дома. Но родителей часто волнует вопрос, можно ли продать в будущем такой дом.
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал
На законодательном уровне не имеется ограничений, которые бы однозначно запрещали продажу дома, купленного на материнский капитал. Но при этом необходимо учитывать, что такая недвижимость принадлежит не только родителям, но и несовершеннолетним детям. Поэтому совершаемая сделка не может ущемлять их интересы, иначе она может быть признана недействительной.
Родители самостоятельно принимают решение относительно реализации недвижимости. Чтобы получить возможность совершить такую операцию от имени детей, необходимо получить согласие органов опеки . Во всем остальном в процессе продажи нужно руководствоваться требованиями действующего законодательства.
Законодательная база
Вопросы, связанные с куплей-продажей недвижимости регулируются гражданским и жилищным законодательством. Если для приобретения дома были привлечены заемные средства, соответственно необходимо изучить законодательство об ипотеке и залоге.
Одним из основных нормативных актов, регулирующим правоотношения, возникающие в процессе продажи дома, считается ФЗ, который предусматривает дополнительные меры поддержки со стороны государства для семей с детьми. Именно его положениями установлено, что дом, приобретенный на средства материнского капитала, переходит в собственность всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних детей. В то же время закон не содержит никаких запретов продажи такой недвижимости.
Также необходимо изучить нормы гражданского законодательства, которые дают возможность родителям выступать от имени своих несовершеннолетних детей. Правда, для совершения сделок с недвижимостью необходимо предварительно получить разрешение от органов опеки. Такой подход дает возможность защитить жилищные права детей от нерадивых или недобросовестных родителей.
Как продать дом, купленный на материнский капитал
Действующим законодательством предусмотрено, что жилье, купленное на средства материнского капитала, оформляется в общую собственность и каждому члену семьи выделяется доля. Если рождается еще один ребенок, то он также получает право на долю в квартире.
Поэтому в договоре, которым они распределяются, необходимо указывать, что доля каждого собственника может быть уменьшена в связи с появлением еще одного члена семьи. Необходимо отметить, что отец ребенка, который не состоит с его матерью в официальном браке, не может претендовать на получение доли в недвижимости. Если реализуется дом, купленный на средства материнского капитала, то родители должны обеспечить детей другим жильем.
Причем новая недвижимость должна соответствовать определенным условиям:
- Быть равноценной по площади прежнему дому или более просторной.
- Бытовые условия, в том числе уровень благоустройства жилья, не может быть понижен.
- Доля детей не может быть уменьшенной вследствие заключения сделки.
Подробная информация о новом доме или квартире представляется органам опеки. И если объект недвижимости не соответствует вышеизложенным требованиям, то родителям не разрешат продавать дом.
Практика показывает, что добиться положительного решения сложно в ситуации со строящимся домом, поскольку право собственности на такой объект недвижимости оформляется только после сдачи его в эксплуатацию. Также банки очень редко предоставляют ипотечные кредиты под жилье, среди собственников которого числятся несовершеннолетние дети.
Пошаговая инструкция
Реализация дома, приобретенного на средства материнского капитала, считается непростой процедурой.
- Прежде всего, родителям необходимо убедиться в наличии полного пакета правоустанавливающих документов, в том числе и на земельный участок при его наличии.
- Далее нужно найти вариант, который полностью соответствует требуемым условиям. Так, будущее жилье должно иметь не меньшую площадь, чем старый дом. Также в нем должны присутствовать бытовые выгоды в том же объеме, что и в прежнем варианте.
- С продавцом жилья необходимо заключить предварительный договор, который заверяется нотариально. Также владелец недвижимости должен предоставить родителям пакет документов, необходимых для органов опеки.
- Далее родителям следует получить письменное согласие на продажу от всех совершеннолетних владельцев дома. Сами родители обращаются в органы опеки с заявлением относительно предоставление разрешения на оформление продажи дома.
- Рассмотрение ходатайства занимает 1 месяц. И только после позитивного решения органов опеки родители могут заключить сделку. Необходимо отметить, что продажа недвижимости, принадлежащей детям, разрешается только при условии покупки им нового жилья. Поэтому в большинстве случаев оформляется сразу 2 соглашения – одно о продаже старого дома, а другое о покупке нового.
- На заключительном этапе родители оформляют договор у нотариуса и регистрируют его в соответствующих службах. Причем дети должны быть указаны в качестве совладельцев приобретенного жилья.
Получение разрешения в органах опеки
Действующее законодательство предусматривает, что сделки с недвижимостью, собственниками которой являются дети, совершаются только с согласия органов опеки. Необходимым условием получения официального разрешения считается предоставление доказательств, что принадлежащее ребенку имущество не будет уменьшено .
Кроме того, в органы опеки необходимо представить оригиналы и копии таких документов:
- Заявлений от родителей. Если нет одного из них или сразу двух, то нужно подать документы, объясняющие причины их отсутствия, в частности, о смерти, судебное решение о лишении родительских прав или признании безвестно пропавшим.
- Свидетельства о браке, если родители состоят в нем.
- Заявления от ребенка, если он достиг четырнадцати лет. Подросток имеет право высказать свое мнение относительно продажи дома и органы опеки должны принимать его во внимание.
- Паспортов родителей.
- Свидетельства о рождении.
- Заявления от каждого из совершеннолетних собственников, согласно которому они дают согласие на продажу дома.
- Правоустанавливающих документов на недвижимость.
- Справки о стоимости жилья и плана дома, выданных БТИ.
- Выписки из лицевого счета и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Предварительного соглашения, условиями которого предусмотрена покупка нового жилья.
Перечисленные выше документы подаются в органы опеки, которые на протяжении месяца выносят определенное распоряжение.
Варианты продажи
Для продажи дома, купленного на средства материнского капитала, необходимо заранее подыскать вариант нового жилья. Причем в органы опеки недостаточно просто предоставить информацию о таком объекте недвижимости. Необходимо подать предварительный договор, по условиям которого собственник соглашается продать недвижимость. Договор должен быть засвидетельствован у нотариуса.
Помимо договора родителям необходимо дополнительно подать такие документы:
- Письменное заявление продавца, в котором он гарантирует, что продаст недвижимость конкретной семье.
- Паспорт продавца.
- Правоустанавливающие документы.
- Копия технического паспорта и плана, а также справка о цене жилья.
- Выписка из лицевого счета.
- Данные о состоянии платежей за коммунальные счета.
Необходимые документы
Чтобы продать дом, купленный на средства материнского капитала, необходимо иметь следующий пакет документов:
- Правоустанавливающие документы, удостоверяющие право собственности семьи на жилье.
- Технический паспорт дома.
- Справка о зарегистрированных в доме жильцах.
- Письменное обязательство всех прописанных лиц о снятии с регистрации в оговоренные сроки.
- Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным и другим обязательным платежам.
- Выписка из госреестра.
- Кадастровый паспорт участка, на котором расположен дом.
- Письменное разрешение на продажу от органов опеки.
Если приобретённый ранее дом перестал отвечать потребностям семьи, владельцы недвижимости вправе продать или обменять жильё.
Процедура отчуждения имущества сопровождается определёнными осложнениями, если речь идёт о продаже помещения, купленного на финансы из маткапитала.
Можно ли продать дом, купленный на маткапитал?
На основании ФЗ № 256 от 2006 года 29 декабря, отчуждение частного дома, приобретённого на финансы из маткапитала, не запрещено, если объект уже оформлен в собственность (то есть информация о сделке и совладельцах находится в едином Росреестре).
При этом продажа невозможна без предварительного получения разрешения от органов опеки (иначе ООП). Данный орган обязательно принимает участие в отчуждении, так как в этом случае затронуты интересы несовершеннолетних детей.
Условия для одобрения продажи
Для осуществления сделки собственники жилья должны найти другое жилое помещение для переезда, условия проживания в котором будут не хуже прежних. В противном случае получить одобрения ООП невозможно.
Кроме этого, для осуществления продажи необходимо соблюсти и другие условия:
- новое жильё должно быть аналогичным по параметрам или большим по площади (переезд в дом с худшими жилищными условиями недопустим);
- несовершеннолетним совладельцам помещения при переезде должны быть предоставлены равноценные доли в новом жилье (закон допускает выделение детям больших по размерам долей имущества).
Разрешение от ООП, оформленное в письменном виде, не требуется лишь в том случае, если все дети достигли совершеннолетия. В такой ситуации достаточно составить письменное согласие каждого совладельца на отчуждение своей доли дома.
Через какой промежуток времени можно продать дом?
Закон не содержит чётких требований на этот счёт. Граждане имеют право продать купленный ими дом сразу после окончания регистрационной процедуры в Росреестре (на руках у владельцев должны быть правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН).
Однако отчуждение объекта невозможно без разрешения ООП и банка, если дом был приобретён в кредит, а сумма задолженности не погашена на момент заключения сделки.
Ответ от органов опеки и финансовой организации можно ожидать в течение месяца (банки, как правило, отвечают раньше).
Специалисты рекомендуют продавать дом, купленный на материнский капитал, через 3 года после обретения прав на него. В этом случае собственники освобождаются от оплаты подоходного налога, размер которого составляет 13%. Если объект был приобретён после первого января 2016 года, необходимо подождать 5 лет, чтобы не платить данный налоговый сбор.
Полезный материал :
Как провести сделку?
Первоначально владельцам жилого помещения требуется найти потенциальных покупателей и новое жильё для переезда. После этого необходимо обратиться в ООП и получить разрешение на продажу дома.
Если письменное согласие органа предоставлено заявителям, можно приступать к заключению договора купли-продажи. Стороны обязаны обратиться в ТО Росреестра для регистрации передачи прав на объект недвижимости.
Разрешение на осуществление сделки от ООП обладает юридической силой в течение трёх месяцев, однако на практике риэлторы и работники банка больше доверяют документу, с даты оформления которого прошло менее месяца.
Нюансы продажи дома, приобретённого в кредит
Если жилое помещение было куплено гражданами на финансы из маткапитала с оформлением ипотеки в банке, перед заключением договора с покупателем важно получить письменное согласие и от финансового учреждения. В противном случае сделка будет признана недействительной.
В этом случае можно поступить следующим образом:
- обратиться в банк для перевода обязанности по выплате ипотеки на другого человека (потенциального покупателя);
- заключить со второй стороной сделки договор аванса, погасить долг по займу и зарегистрировать снятие обременения с дома в Росреестре, после чего подписать основной договор купли-продажи с покупателем.
На практике чаще применяется именно первый вариант. Банк согласится перевести долг на другого человека, если покупатель будет отвечать основным требованиям финансового учреждения (для этого гражданин должен подтвердить свою платёжеспособность, наличие официального трудоустройства и т. д.).
Документация, необходимая для предъявления в ООП
Для получения согласия ООП на отчуждение дома, приобретённого на финансы из маткапитала, заинтересованные лица должны предоставить сотруднику инстанции следующие бумаги:
- свидетельство о браке (если имеется);
- заявление установленного образца (бланк можно получить у сотрудника органа);
- удостоверения личности каждого совладельца (для лиц младше 14 лет – свидетельство о рождении, для граждан более старшего возраста – паспорт);
- справку, подтверждающую отсутствие долга за коммунальные услуги;
- договор купли-продажи дома;
- выписку из ЕГРН;
- заверенное у нотариуса обязательство о предоставлении детям соответствующих долей в новом жилом помещении;
- письменное согласие ребёнка в возрасте от 14 лет на продажу дома (при необходимости);
- предварительный договор купли-продажи нового жилья (если имеется);
- техническую документацию на дом из БТИ.
В отделение ООП предоставляются оригиналы и ксерокопии перечисленных документов. В отдельных случаях перечень может быть дополнен. Например, если семейная пара разведена, в орган предоставляется свидетельство, подтверждающее окончание бракоразводной процедуры.
Документация, необходимая для заключения договора
Ниже перечислены основные документы для продажи дома, купленного на материнский капитал.
Добрый день! У меня вопрос. У меня построен дом на материнский капитал, могу ли я его продать после развода с мужем или обменять на квартиру в городе?
И еще вопрос: Муж планирует подарить свою долю детям, как это оформить?
Настя
Есть ответ
Отвечает Сергей Шлык Адвокат
Здравствуйте! Недвижимость с применением мат. капитала (при покупке или строительстве) делится на 4 и более равных части (в зависимости от количества детей). Если Вы решите развестись с мужем и продать дом, то Вы и он будете иметь право на жилье, но только в рамках своей доли. Он также может потребовать выделить долю иным способом. Такой способ может быть разный, или в виде денежной компенсации, или компенсации за счет другого имущества.
Но самое главное, что в данном случае, Вам придется получить согласие органов опеки, так как затронуты интересы несовершеннолетних детей, в виде принадлежащих им долей. От Вас и мужа в опеке, скорее всего, потребуют письменное обязательство выделить детям в конкретные сроки их долю от продажи дома.
В данном случае, Ваш муж может подарить свою долю детям. Это его право, как распорядиться своей долей. Дарственная оформляется у нотариуса.
Программа поддержки многодетных семей при помощи сертификатов на материнский капитал функционирует уже больше 10 лет. Благодаря ей многие граждане улучшили качество своей жизни, в том числе и условия проживания. Но иногда возникает необходимость продать дом, купленный на материнский капитал. Можно ли это сделать?
Как продать
Условия отчуждения дома, при приобретении или возведении которого были привлечены средства маткапитала, различаются в зависимости от возраста несовершеннолетних лиц, имеющих долю в нём. Возможных вариантов развития событий два.
- Если хотя бы одним из владельцев жилого помещения является несовершеннолетний гражданин, то для продажи домовладения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства за специальным разрешением. Без него передать право собственности на жильё другому лицу будет невозможно.
- Если к дате продажи домовладения все дети, имеющие долю в нём, достигнут 18-летнего возраста, то сделка будет возможна с письменного разрешения на неё всех собственников дома.
Миновать обращение в органы опеки, если не все дети достигли совершеннолетия, не получится. Это связано с тем, что при использовании маткапитала на улучшение условий проживания заявителем предоставляется обязательство выделить доли в новом жилище всем членам семьи. За выполнением этого условия государство внимательно следит, чтобы исключить возможность лишения не достигших 18-летия собственников их права на жильё. Чтобы органы опеки выдали вам разрешение на продажу дома, некоторые из собственников которого не достигли совершеннолетия, при совершении сделки нужно учесть следующие нюансы:
- каждый из несовершеннолетних владельцев долей должен получить равнозначные в другом жилище, приобретаемом вместо старого или уже имеющемся в собственности. Т. е. их условия проживания не должны ухудшиться после продажи дома;
- если вместо продаваемого жилья покупается новое, его площадь должна быть не меньше проданного, либо доля несовершеннолетних детей в нём должна стать больше, чем в предыдущем доме.
Оба этих условия выдвинуты органами опеки с той целью, чтобы интересы детей в плане жилищных условий не ухудшились в результате сделки по продаже дома, где они до этого проживали. Получается, что продать домовладение можно только после получения разрешения от органов опеки и если условия проживания детей в результате сделки будут сохранены или улучшены.
Спустя какое время после приобретения можно продать жильё
ФЗ № 256, регулирующий условия программы маткапитала, не запрещает продажу домовладения, купленного с привлечением средств по сертификату. Однако разрешение от органов опеки для проведения сделки необходимо в любом случае, а иначе Росреестр откажется регистрировать недвижимость на нового владельца. Законом не обозначен чёткий срок действия документа, позволяющего осуществить продажу. Он указывается непосредственно в самом документе, и в большинстве случаев составляет три месяца.
Однако договоры о запланированных сделках необходимо предоставить в течение 1 месяца после того, как органы опеки разрешили гражданам продать домовладение. Этот момент регулируется письмом Министерства образования № 09-М. Если пропущен срок предоставления документов, то придётся повторно обращаться за разрешением к специалистам по опеке. С учётом вышеуказанных нюансов получается, что приобретённый за средства маткапитала дом можно продать в любое удобное его владельцам время после приобретения. Но есть ещё ряд обстоятельств, которые необходимо учесть при продаже.
Если дом находился в собственности меньше трёх лет (или меньше 5 в случае покупки после 1 января 2017 года), то при его продаже придётся уплатить налог на доходы физлиц (подоходный). Однако если продажа старого жилья и покупка нового произойдут в течение одного налогового периода, а члены семьи не успеют до этого использовать своё право на налоговый вычет, то от уплаты указанного налога они будут освобождены. В том случае, когда жильё покупалось при помощи ипотечного кредита, задолженность по которому остаётся непогашенной в момент продажи, банк должен выдать согласие на перевод обязательств по ипотеке на нового владельца дома.
Можно ли выполнить обязательство выделить доли после продажи
Установленный законодательством порядок обязывает родителей предоставить органам опеки заверенное у нотариуса обязательство выделить доли в приобретаемом жилище в срок до полугода после момента снятия обременения с него. Если же дом приобретается в ипотеку, а задолженности по ней ещё не выплачены, продать жильё можно, но для этого понадобится разрешение органов опеки на продажу. Чтобы его получить, необходимо предоставить несовершеннолетним детям площадь в другом жилье. Это может быть:
- приобретаемое взамен старого жилище;
- дом, собственниками которого являются любые из родственников детей.